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"공급 부족·전세난 여파 등 불안 요인 곳곳에"…매매가격 '빨간불'
"공급 부족·전세난 여파 등 불안 요인 곳곳에"…매매가격 '빨간불'
  • 김용안 기자
  • 승인 2021.07.01 07:16
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서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 아파트단지. 2021.6.28/뉴스1 © News1 박세연 기자

올해 하반기에도 부동산 시장 불안은 여전할 것으로 전망된다. 정부는 집값이 고평가됐을 가능성이 높다며 연일 집값 거품을 경고하고 나섰지만, 상반기 부동산 선행지표들은 일제히 '집값 상승'을 가리키고 있다.

전문가들은 수요가 여전히 시장에 잔존한 가운데 입주 물량 부족과 임대차보호법, 다주택자·임대주택사업자 규제 등으로 공급 물량이 계속되면서 하반기에도 매매가격 상승이 이어질 것이라는 전망을 내놨다.

1일 KB국민은행이 조사한 KB주택가격동향에 따르면 6월 전국 매매가격 전망지수는 117.4를 기록했다. 서울(118.3)과 경기(122.2), 인천(127.7)이 전국 평균을 훌쩍 뛰어넘었고, 부산·대구·광주·대전·울산도 100선을 넘어섰다.

매매가격 전망지수는 일선 중개업소에서 체감하는 부동산 경기 흐름을 토대로 3개월 후 아파트 매매가격 동향을 조사한 것이다. 업계에서는 지수가 100을 넘어서면 일선에서 바라보는 가격 상승 신호가 확연하다고 받아들인다.

매수우위지수도 상승했다. 6월 전국 매수우위지수는 94.6으로 80대를 기록한 지난 3개월(3~5월)을 훌쩍 뛰어넘으며 100선을 넘나들 조짐을 보였다. 특히 수도권 매수우위지수는 103.7로 전월(95.8)보다 크게 오르며 다시 100선을 넘어서며 매도자보다 매수자가 많다는 현장 분위기가 반영됐다.

경매시장의 주택 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 지난달 역대최고치를 기록한 서울과 인천을 중심으로 상승세를 이어가고 있다. 집값이 오를 것이란 기대치가 높을 경우 경매 참여자들이 시세를 반영한 높은 가격에 입찰하기 때문에 낙찰가율은 주택시장의 대표적 선행지표로 읽힌다.

매매 상승 폭이 줄긴 했으나 여전히 지난해 대비 높은 수준이다. 둔화 폭도 크지 않아 시장 불안을 완전히 잠재웠다고 보기도 어렵다. 수도권 아파트 매매는 지난 2월 1.71%에서 5월 1.21%로 상승세가 둔화했지만 폭은 전월 대비 줄었다.

 

 

 

 

 

이날 서울의 한 부동산의 모습. 2021.6.27/뉴스1 © News1 이재명 기자

 

 

부동산 전문가들도 "하반기에도 오른다"고 예측한다. 자산가격 상승에 대한 기대가 여전한 상황에서 매매 시장에도 수요자들은 잔존해있는데, 공급 물량이 부족해 수급 불균형이 계속된다는 것이다. 청약 대기 등 수요가 몰린 임대차 시장 불안도 영향을 미치리란 설명이다.

직방에 따르면 하반기 전국 아파트 입주 물량은 12만9890가구다. 상반기보다는 많지만, 지난해보다는 줄었다. 예정대로 이뤄질지도 미지수다. 함영진 직방 데이터랩장은 "분양가상한제 이후 공급 시기 조율이 예민해졌고, 3기 신도시 일정과도 겹치지 않게 하려다 보니 예정대로 진행되지 않을 가능성이 있다"고 설명했다.

매매가격보다 상대적으로 안정적이었던 전셋값은 가파르게 오르고 있어 여파가 매매값에도 번질 수 있단 예측이 나온다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "계약갱신청구권과 같은 임대차법과 다주택자·임대주택사업자 규제로 매물이 줄었고 전셋값이 가파르게 오르고 있다"며 "전셋값 상승이 하반기 매매가격까지 밀어 올릴 것으로 예상된다"고 말했다.

매도인 입장에서도 시장에 매물을 내놓을 유인이 없어 매물 가뭄은 계속될 것으로 보인다. 주택을 대체할 만한 투자자산이 보이지 않는 데다 양도소득세 부담까지 커지자 주택을 팔기보다는 버티기에 나서는 경우가 많아졌기 때문이다. 증여로 방향을 트는 경우도 많아졌다. 수도권 아파트의 경우 올해 1~4월 거래량 대비 증여 거래량이 9%로 나타났다.

전문가들은 하반기에는 저평가된 중저가 단지 위주로 수요가 몰리며 가격 상승이 집중될 것으로 전망했다.

함 데이터랩장은 "이미 가격이 단기에 많이 올라 피로감이 높고, 과세에 대한 부담이 높은 상태"라며 "비교적 저렴해서 가격이 오를만한 여력이 있는 곳이나, 교통망이 확충되거나 3기 신도시 등 향후 수요 유입 흐름이 예상되는 곳을 중심으로 상승 흐름이 이어질 것"이라고 말했다. 서 교수도 "6억 이하 대출 규제 완화로 저가 아파트 중심 갭투자가 늘어날 가능성이 크다"고 분석했다.

3기 신도시 사전청약 분양가나 기준금리 인상 가능성 등 하반기 주택가격에 영향을 주는 요인도 많아 변동성이 커질 수 있다는 점도 부담 요인이다.

특히 향후 대선 국면이 본격화하고 정당별 부동산 공약이 가시화되면 이에 따라 주택 가격도 영향을 받을 가능성도 제기됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재개발·재건축이 워낙 묶인 상황이라, 규제 완화 공약이 나오면 집값이 자극될 가능성이 있다"고 말했다.

이러한 가운데 건설산업연구원도 올 하반기 전국 주택 매매가격은 1.5% 오르고, 전셋값은 이보다 높은 2.3% 상승할 것으로 분석했다. 이는 한국부동산원의 주택종합매매가격지수에 기반한 예상치로, 이를 실거래가격 기반으로 환상할 경우 상승률은 2~3배 커질 것이라는 예상도 나온다.