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종부세 '폭탄'에 대출규제·금리인상까지…다주택·갭투자 '3중고' 온다
종부세 '폭탄'에 대출규제·금리인상까지…다주택·갭투자 '3중고' 온다
  • 김용안 기자
  • 승인 2021.11.22 06:16
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서울 아파트 전경 /뉴스1 © News1 신웅수 기자

22일 종합부동산세 중과에 이어 25일 기준금리의 1% 진입이 유력해지면서 주택시장에 끼칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 종부세는 다주택자의 세금부담을, 금리인상은 갭투자자의 금융부담을 가중하는 만큼 시장의 매물증가를 유도할 가능성이 크다고 본다.

일각에선 매물이 적체되고 거래심리가 '팔자' 위주로 재편돼 유동성 거품이 과도한 지역을 중심으로 특히 25일 전후로 '집값조정'이 본격화될 것이란 전망도 나온다.

◇대출규제 이어 세금폭탄·이자부담 급증…'3중고' 타깃된 다주택·갭투자

21일 정부와 부동산업계에 따르면 주택과 토지보유자는 22일부터 종부세 부과 고지받는다. 종부세는 6월 1일 기준으로 부과되는 세금인데 1주택자는 공시가격 11억원, 다주택자는 1인당 합산 금액 6억원 이상이면 종부세를 내야 한다.

특히 올해엔 주택가격 급등, 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 상향 등의 영향으로 다주택자의 종부세 부담이 많이 늘어날 것으로 보인다.

실제 조정지역 2주택자와 3주택자 이상의 다주택자의 세율은 1.2~6.0%로 지난해 0.6~3.2% 대비 2배 가까이 오른다. 대신 1주택자는 고령자, 장기보유자 등을 대상으로 공제 혜택이 크고 종부세 부과 기준액이 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향돼 부담이 낮아진다. 이에 따라 정부는 종부세 대상은 전체 주택소유자의 2% 수준에 그칠 것으로 보고 있다.

종부세 인상이 다주택자에게 떨어진 '발등의 불'이라면 다음 주 유력시되는 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상은 갭투자자를 비롯해, 이자 등 금융비용이 많은 아파트 투자자에게 큰 타격을 줄 가능성이 크다.

이미 지난 8월 금통위의 0.25% 기준금리 인상은 금융당국의 대출 규제와 함께 유동성 과잉으로 비롯된 집값상승 기조를 크게 위축시킨 상태다.

금융권 관계자는 "기준금리의 정책효과는 3~6개월의 시차를 두고 나타나는데, 8월 금리인상 효과가 4~5개월로 접어드는 현시점에서 과열된 자산시장을 진정시키고 있다"고 전했다. 이를테면 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 기준금리 인상 이후인 지난 8월23일 연중 최고치(0.22%)를 기록한 뒤 줄곧 둔화하고 있다.

15일 발표한 서울 아파트 매매수급지수도 99.6을 기록, 7개월 만에 매수자 우위로 돌아섰다. 매매수급지수가 100 이하로 떨어진 것은 집을 팔려는 집주인이 집을 사려는 실수요자보다 많다는 뜻이다. 서울을 비롯한 수도권 아파트 매물이 꾸준히 쌓여가고 있는 것도 냉랭해진 주택거래 시장의 단면을 보여주고 있다.

또 다른 관계자는 "미국이 테이퍼링을 앞당긴다는 신호를 보이는 데다 국내 물가도 집값 상승분을 반영하면 4~5% 수준으로 급등해, 물가관리 책임이 있는 한은이 금리인상을 미룰 가능성은 낮다"고 내다봤다.

이 경우 이미 5%가 임박한 시중은행의 대출금리도 추가 상승할 수밖에 없다. 전세 승계로 아파트를 산 갭투자자나 영끌(영혼까지 끌어모음)투자자의 금융리스크가 급격히 증가할 수 밖에 없는 상황이다.

 

 

 

 

 

© News1 김초희 디자이너

 

 

◇다주택자 증여 우회해도 금융부담 떠맡아…"중장기적으론 매물급증"

전문가들은 이 경우 장기적으로 매물이 늘어나며, 당장 자금순환이 필요한 집주인을 중심으로 호가의 하락이 이어질 것으로 보고 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 "종부세 중과의 경우 단기적으로 증여 등 과세 우회 방법이 있을 수 있지만, 현금부자를 제외하고 이후 기준금리가 추가 인상되는 추세라면 투자가치 하락과 이자 등 금융비용 급증을 견디기 힘든 상황"이라고 분석했다.

이를테면 자녀한테 증여하더라도 관련 비용 부담을 투자자인 부모가 감당해야 해서 장기적으론 매도를 고민할 수밖에 없다는 설명이다.

부동산업계에서도 증여 등의 수단이 마땅치 않은 다주택자의 경우 매년 부과되는 세금 부담과 금융비용이 보유 가치보다 떨어진다고 판단될 경우, 조기 매도에 나설 가능성이 더 크다고 본다.

업계 관계자는 "강남 등 일부지역의 경우 미심쩍은 신고가가 나오고 있지만, 실수요자나 투자자 모두 상투를 잡지 않겠다는 기조가 팽배하다"며 "앞으로 집주인이 기존 호가를 고집하는 현시점에선 거래가뭄이 이어지다가, 버티기가 힘든 다주택자를 중심으로 호가를 낮춘 매물이 조금씩 소진되는 계단식 하향 거래가 가장 유력한 시나리오"라고 전망했다.